Как правильно купить земельный участок.

Сделки с недвижимостью сейчас стали одним из привычным элементом нашей жизни. Однако каждый опасается быть обманутым при сделке. Осторожность всегда полезна , особенно в наше время при покупке земельного участка.
При покупке надо знать все подводные камни, тем более что земля стоит не дешево.

Покупая участок земли, вы по закону приобретаете сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, границы которого установлены. Но любая сделка требует тщательной проверки. Поэтому необходимо знать, на что обратить внимание. Мы советует проверять и сам участок, и все документы на него.

Проверяем сам участок.

Риэторы считают, что сам участок необходимо проверять, так как на нем могут оказаться овраги, ручьи, заболоченные места, много еще чего. «Сосед, купивший участок ранее, мог вывести на вашу землю дождевые стоки, построить по границе сарай для инвентаря, баню, гараж или иные хозяйственные постройки. Также на вашем участке могут находиться постройки или сооружения, снос которых потребует время. Всегда обращайте внимание на близость прохождения ЛЭП, кабельных линий и прочее»

Проверяем сами документы.

Также риэлторы, советуют прежде всего проверить:

  Права владельца на земельный участок. Необходимо наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю; документа-основания для регистрации права (это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и любой другой документов установленный законом); кадастрового паспорта земельного участка (здесь должны быть отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования и уникальные характеристики участка); а также следует дополнительно заказать выписку из реестра ЕГРП (срок получения 5 дней, государственная пошлина 200 рублей).

   Обратить внимание на категорию земель. Жилой дом можно построить далеко не на любом участке, а только на «землях населенных пунктов». На землях «сельскохозяйственного назначения» жилые постройки строить запрещено.

   Какой дом построить также зависит от вида разрешенного использования категории земли, а они бывают разные. Так есть земельные участки, предназначенные для строительства домов средней и многоэтажной жилой застройки; есть для строительства малоэтажных домов, в том числе и индивидуальной жилой застройки; есть только для дачного строительства, садоводства и огородничества.

   Юристы уточняют, что земли индивидуального жилищного строительства и садоводческого или огороднического строительства не предназначены для строительства многоквартирных домов, на них также нельзя строить объекты торговли или бизнеса, например, автомобильной мойки, станции технического обслуживание и тому подобное. Юристы советуют не надеяться, что землю из одной категории можно легко перевести в другую категорию. Это возможно далеко не всегда, да и цена этого вопроса бывает разная. «Если участок находится в не паханом поле и переводу категории подлежит все поле, то цена может быть сто рублей за сотку. Стоимость перевода земли в густонаселенных пунктах, как правило, разрешенного использования, да еще и в самых ее центрах, вообще может не имеет предела».

Узнать об инфраструктуре: что есть на участке, а также есть ли право на все построенное там.

    Проверить при помощи кадастровых инженеров соответствие фактических границ с указанными в кадастровом паспорте на наличие, либо отсутствие, пересечений с соседними участками или участками улично-дорожной сети. Нужно получить информацию, уточнены ли границы данного земельного участка.

   Юристы обращают внимание, что участок должен быть размежеван и иметь границы. «Если земля приобретается даже по праву собственности, но без установленных границ, то новому собственнику придется самому их определять, а это приведет к необходимости их согласования со всеми граничащими собственниками. А как показывает практика, в большинстве случаев при определении границ возникают споры. Судебные же разбирательства по определению границ земельных участков могут длиться годами».

   Кроме этого сложности после покупки могут возникнуть из-за качества земли; скрытой информации о нахождении участка под арестом или другим обременением; отсутствия согласия супруга; если участок находился в долевой собственности, если у него есть обременения, если он попадает под изъятие для нужд государства, если находится в составе особо охраняемых природных территорий, если приобретался по праву бессрочного пользования и много,многое другое.

   Также обращаем ваше внимание, что сделка с землей не исключает обычного мошенничества. Например, продажу могут осуществлять по поддельным документам, в том числе доверенности, по предварительному договору без оформления основного договора, могут ввести в заблуждение при расчетах для дальнейшего расторжения договора, также продажу могут вести от лица, страдающего психическими заболеваниями или злоупотребляющего спиртными напитками.

   Все эти трудности вынуждают покупателей сопровождать сделку юридической консультацией. Статистика показывает, что более 75 % покупателей консультируются с юристами в процессе оформления сделки, а 20 % покупателей приходят с юристом даже на оформление сделки. И дело здесь не в недоверии фирме, а в том, что вопросы земельного права слишком многообразны и сложны, понять их без специального образования практически невозможно.

   Юристы считают, что юридическая поддержка сделки необходима из-за того, что «операции с недвижимостью регулируются сразу несколькими федеральными законами, а также другими правовыми актами. Мало того, что существует ряд противоречий между этими документами, так в них еще и постоянно вносят изменения. Как показывает практика, даже не каждый штатный юрист может быть в курсе всех законодательных новшеств. Зато специалисты, занимающиеся подобными делами ежедневно, не просто знают, но и применяют на практике нормы закона. Перечень операций с землей не ограничивается только покупкой или продажей. Поэтому важно заблаговременно заключить договор с компанией, которая осуществляет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и землей на профессиональном уровне».

   Если же услуги юриста окажутся для вас дороги, то можно воспользоваться правилом «нескольких шагов» , рекомендуем для грамотного совершения сделки правильно выбрать продавца. А для этого необходимо учитывать рекомендации и отзывы бывших покупателей, лично пообщаться с сотрудником компании, узнать, если у фирмы рекомендации. «Вторым шагом является правильный выбор продукта. Покупатель должен сам осмотреть земельный участок, чтобы потом не возникло неприятных неожиданностей. Третий этап — это само подписание договора. У продавца участка необходимо посмотреть кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности, проверить реквизиты компании, и другие документы. Если сделка происходит через агента, то нужно потребовать у него все необходимые для совершения данного акта документы. Четвертый шаг — это оплата покупки, которая может производится как наличным, так и безналичным путем. Если покупка оплачивается через кассу компании, то клиент должен потребовать приходный кассовый ордер и кассовый чек». Пользуясь этими правилами, можно и не прибегать к услугам юристов.


   Необходимость привлечения юриста определяет сам покупатель, к юристу чаще всего обращаются, приобретая участок у частного лица или малоизвестной компании, также юрист обычно сопровождает сделки с очень дорогим участком. «В сегменте эконом класса приблизительно 10 %. Бизнес класс уже 25% и более. Если земля приобретается юридическим лицом для коммерческого использования, то юридическая экспертиза проводится практически всегда».Кроме этого, при покупке участка в кредит юридическая служба банка обязательно проверит чистоту приобретаемого объекта и отследит взаиморасчеты по сделке. В случае проверки банка, привлечение стороннего юриста становится бессмысленным, потому что банк проверяет все внимательно, прежде чем дать кредит.

   В любом случае, сделка с землей, как и любая другая сделка, требует внимательного отношения ко всем нюансам и запитым.

Вернуться к обзору статей

Наши партнеры